Vodič za kupnju nekretnine

Vodič za bezbrižnu kupnju nekretnine: provjera dokumentacije i prijenos vlasništva

Kupnja nekretnine je značajan životni korak za svakoga.
Da biste osigurali bezbrižan proces kupovine nekretnine, ovaj vodič vam nudi sažeti pregled ključnih koraka i savjeta za kupoprodaju nekretnine, a koji uključuju:

Uređenu dokumentaciju:

  • vlasništvo i posjed nekretnine,
  • tereti nekretnine,
  • legalnost nekretnine,
  • međusobna usklađenost podataka iz dokumentacije te usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem.

Nakon provjere navedene dokumentacije, koraci za prijenos prava vlasništva uključuju:

  • dozvola prodavatelja za prijenos prava vlasništva na kupca (sadržana u ugovoru o kupoprodaji ili posebna izjava prodavatelja – clausula intabulandi),
  • upis prava vlasništva na kupca.

Vlasništvo i posjed nekretnine

a) Provjera vlasništva nekretnine – zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list)

Prije sklapanja predugovora ili ugovora, ali i davanja obvezujuće ponude, ključno je provjeriti vlasništvo nekretnine.

Vlasništvo nekretnine se upisuje u zemljišne knjige općinskog suda gdje se nekretnina nalazi.

Zemljišnoknjižni izvadak je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.

Zemljišnoknjižni izvadak možete zatražiti odlaskom u ZK odjel općinskog suda ili online.

Zemljišnoknjižni uložak sadrži:

  • Posjedovnicu ili popisni list (A list)– u posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnoga tijela, odnosno glavna obilježja – katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl.
  • Vlastovnicu ili vlasničkog lista (B list)– u vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom primjerice: maloljetnost, skrbništvo, pružanje roditeljskog prava, otvaranje stečaja.
  • Teretovnicu ili teretni list (C list) – sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, koncesije zabilježbom ovrhe, zabranom opterećenja i otuđenje i dr..

Bilo da se radi kući, zemljištu ili etažiranom stanu, u zemljišnoknjižnom izvatku je važno provjeriti je li nekretnina u vlasništvu osobe ili osoba s kojima sklapate kupoprodajni ugovor te postoje li tereti, ograničenja raspolaganja i sl..

Što je etažno vlasništvo?

Etažno vlasništvo predstavlja pravni uređenje odnosa između vlasnika u višestambenoj zgradi, a prema kojemu je u kojem je vlasnik stana, ujedno i vlasnik dijela zajedničkih prostora zgrade. To znači da ne kupujete samo stan, već i dio zemljišta na kojem zgrada stoji, kao i dio zajedničkih prostora poput hodnika, stubišta, liftova, podrumskih prostorija i sl..

Stanovi koji su etažirani upisuju se u poduložak knjige položenih ugovora ZK uloška u kojem je upisano zemljište na kojemu je izgrađena višestambena zgrada.

Za kupnju stana u višestambenoj zgradi neophodna je provjera etažiranja zgrade i upisa u zemljišne knjige svih dijelova koji pripadaju stanu, uključujući i dodatne prostore poput parkirališnog mjesta, spremišta, podrumskih prostorija i sl..

Postoji li vlasnici nekretnina koji iz nekog razloga nisu upisani u zemljišne knjige?

Osim knjižnog vlasništva koji je upisan kao vlasnik nekretnine u zemljišnim knjigama, postoji i izvanknjižno vlasništvo.

Izvanknjižni vlasnik ili njegovi pravni prednici (od kojih je prodavatelj stekao vlasništvo) nisu iz nekog razloga upisali vlasništvo u zemljišne knjige. Ipak, izvanknjižni vlasnik je vlasnik nekretnine u obveznopravnom smislu.

Izvanknjižni vlasnik dokazuje svoje vlasništvo valjanim pravnim slijedom stjecanja vlasništva svih prethodnih vlasnika, kao i vlastitog stjecanja vlasništva. To dokazuje originalima dokumenata ili ovjerenim kopijama dokumenata o prijenosu vlasništva (kupoprodaja, darovanje, nasljeđivanje i sl.).

Dakle, moguće je i stjecanje vlasništva ako prodavatelj nije upisan u zemljišne knjige (izvanknjižni vlasnik), no samo ako je dokumentacija uredna.

b) Provjera posjeda nekretnine – posjedovni list

Posjedovni list sadrži informacije o katastarskoj čestici te podatke o trenutnom posjedniku odnosno korisniku čestice.

Vlasnik ne mora nužno biti i posjednik nekretnine. Posjednik je osoba koja ima faktičnu vlast glede nekretnine.

Glavna razlika između vlasništva i posjedovanja u tome što vlasništvo daje apsolutno pravo na nekretnini (ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari može činiti što ga je volja) odnosno “pravnu vlast” na nekretninom, dok posjed daje samo “faktičnu vlast” nad nekretninom.

Napominjemo još jednom da podaci iz ureda za katastar nisu pouzdani za utvrđivanje vlasništva nad nekretninama.

Izvadak iz katastarskog plana i posjedovni list možete dobiti u katastru nekretnina, ali i online.

c) Usklađenost zemljišnoknjižnog stanja i katastarskog stanja

Zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list) i posjedovni list su dva dokumenta koja bi trebala bi biti usklađena.

U oba dokumenta bi trebale biti upisane iste osobe, stoga kupac treba inzistirati da se ti podaci usklade.

Osim toga, često se događa da je u posjedovnom listu evidentirana jedna površina čestice, a u ZK izvatku druga. Takvu nesukladnost potrebno je također uskladiti u posjedovnom listu odnosno ZK izvatku.

Tereti nekretnine u zemljišno-knjižnom ulošku

Prilikom kupnje nekretnine, neophodno je da se u zemljišnoknjižnom ulošku provjere svi tereti nekretnine.

Tereti nekretnine mogu utjecati na prava korištenja i raspolaganja nekretninom te stoga predstavljaju bitan čimbenik prilikom kupnje nekretnine.U zemljišnoknjižnom ulošku, dio koji se odnosi na teretovnicu sadrži eventualne terete, hipoteke, zabilježbe ili neriješene postupke, koji prelaze na novog vlasnika ako prodavatelj izvrši brisanje istih.

Razumijevanjem različitih vrsta tereta i njihovog utjecaja na vlasništvo, možete donijeti ispravniju odluku o kupnji te zaštititi svoje interese.

Legalnost građevine (akti o legalnosti)

Nekretnine izgrađene do 15.2.1968.

Akti koji dokazuju legalnost građevina izgrađenih do 15.2.1968. su:

  • građevinska dozvola, ili
  • uvjerenje katastra o vremenu evidentiranja građevine u katastru ili uvjerenje
    Središnjeg ureda Državne geodetske uprave, ili
  • uvjerenje o vremenu građenja građevine (izdaje nadležni ured za graditeljstvo)

Nekretnine izgrađene na temelju građevinske dozvole, do 19.lipnja 1991.

Akti koji dokazuju legalnost navedenih građevina je:

  • pravomoćna građevinska dozvola.

Dokaz legalnosti za građevine izgrađene temeljem građevinske dozvole izdane od 20. lipnja 1991. do 1. listopada 2007.

  • građevinska dozvola,
  • uvjerenje za uporabu (izdaje nadležni ured za graditeljstvo).

Nekretnine izgrađene poslije 15.2.1968. i novoizgrađene nekretnine

Za nekretnine građene poslije 15.2.1968. te sve novoizgrađene nekretnine važno je zatražiti uvid u građevinsku dozvolu. Također, jednako je važna i uporabna dozvola. Uporabna dozvola se izdaje nakon tehničkog pregleda nekretnine te potvrđuje da je objekt zakonito izgrađen i da se može staviti u uporabu.

Dokaz legalnosti za objekte izgrađene nakon 1. listopada 2007.

  • za objekte izgrađene na temelju građevinske dozvole, za upis objekta u katastar potrebna je pravomoćna građevinska dozvola i uporabna dozvola
  • za objekte izgrađene na temelju potvrde glavnog projekta, za upis objekta u katastra potrebna je potvrda glavnog projekta i uporabna dozvola
  • za objekte izgrađene na temelju rješenja o uvjetima građenja, za upis objekta u katastar potrebno je rješenje u uvjetima građenja te završno izvješće nadzornog inženjera
  • za objekte (nezakonito izgrađene nekretnine) izgrađene na temelju rješenja o izvedenom stanju (ima pravnu snagu uporabne dozvole) ili na temelju potvrde izvedenog stanja, za upis objekta u katastar potrebno je navedeno pravomoćno rješenje/potvrda, kao i potvrda nadležnog tijela graditeljstva da se za građevinu ne izdaje uporabna dozvola. Za građevine, za koje je trebalo ishoditi građevinsku dozvolu, legalnost se dokazuje naknado ishođenom građevinskom dozvolom.

Nekretnine u izgradnji

Ako kupujete nekretninu koja je u izgradnji, prodavatelj vam je dužan omogućiti uvid u izvršnu ili pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Korisno je zatražiti uvid i u glavni projekt, koji je sastavni dio građevinske dozvole.

Nakon izgradnje i tehničkog pregleda, važna je i uporabna dozvola koju građevina može dobiti samo ako se nije odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje.

Međusobna usklađenost podataka iz dokumentacije te usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem

Osim usklađenosti vlasničkog lista (zemljišnoknjižnog stanja) s posjedovnim listom, važna je usklađenost navedenih dokumenata s aktima o legalnosti, ali i usklađenost akata o legalnosti sa stvarnim stanjem.

Važno je i valjano upisati akte o legalnosti (uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju) u katastar i gruntovnicu.

Takav upis obavlja se na temelju geodetskog elaborata za evidentiranje podataka o zgradama (upis objekta) ili drugim geodetskim elaboratima kojim se usklađuje stanje u katastarskom i zemljišnoknjižnom operatu.

U određenim slučajevima, površina čestice na terenu neće u potpunosti odgovarati podacima iz dokumentacije.

Ako se utvrdi nesukladnost ili nisu vidljive međe na terenu, ovlašteni geodet će napraviti provjeru međa na temelju podataka dostupnih iz katastarskog operata.

Napominjemo da svaka nadogradnja ili rekonstrukcija koja je obavljena bez potrebne dokumentacije, dovodi do nelegalnosti nekretnine stoga je potrebno za svaku nadogradnju ili rekonstrukciju ishoditi građevinsku dozvolu.

U tom smislu, svako odstupanje stvarnog stanja od stanja utvrđenog dokumentacijom potrebno je adekvatno popratiti.

Prijenos vlasništva

Nakon što su svi potrebni dokumenti prikupljeni i pažljivo provjereni, slijedi sklapanje ugovora odnosno sklapanje predugovora pa konačnog ugovora o kupoprodaji.

a) Predugovor

Predugovor ugovoru o kupoprodaji nekretnine nije nužan, no često se sklapa kad kupac i prodavatelj žele ugovoriti kupoprodaju, prije nego budu ispunjeni svi uvjeti za sklapanje konačnog kupoprodajnog ugovora odnosno kod kupnje nekretnina s hipotekom ili kupnje nekretnina na kredit. Predugovor sadrži osnovne uvjete budućeg kupoprodajnog ugovora, uključujući identifikaciju nekretnine, cijenu, rokove plaćanja i druge bitne uvjete. Predugovor treba biti sklopljen u pisanom obliku i može biti ovjeren kod javnog bilježnika.

Ako prodavatelj ima hipoteku na nekretnini, a želi istu prodati, predugovor ugovoru o kupoprodaji nekretnine često sadrže odredbu o tome da će prodavatelj dostaviti kupcu pismo namjere kojom će hipotekarni vjerovnik (banka) izdati dopuštenje za brisanje hipoteke, a nakon što kupac uplati iznos preostalog duga koji je naveden u pismu namjere. U tom slučaju, takva uplata se uračunava u kupoprodajnu cijenu te će kupac prodavatelju isplatiti eventualni preostali dio kupoprodajne cijene.

b) Sklapanje ugovora (konačnog ugovora o kupoprodaji)

Kao što smo napomenuli, ugovor o kupoprodaji nekretnine (stana, kuće, zemljišta i dr.) se može sklapati samostalno, ali i poslije sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnina.

U praksi je česta i kapara. Kapara je određeni iznos novca ili stanovita količina drugih zamjenljivih stvari koju u trenutku sklapanja ugovora jedna strana daje drugoj strani kao znak da je ugovor sklopljen.

Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sastavljen u pisanom obliku i prodavatelj mora svoj potpis na ugovoru ovjeriti kod javnog bilježnika.

Prodavatelj je dužan kupcu predati na uvid energetski certifikat nekretnine (građevine) prije sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Ugovor mora sadržavati sve bitne informacije o nekretnini, uključujući podatke o vlasniku, detalje o nekretnini, kupoprodajnu cijenu te rokove isplate i predaje nekretnine.

Bitna odredba ugovora u smislu prijenosa vlasništva u zemljišnim knjigama s prodavatelja na kupca je izričita izjava prodavatelja (dotadašnjega vlasnika) kojom dozvoljava da njegovo vlasništvo nekretnine prijeđe na kupca (stjecatelja), uknjižbom u zemljišnu knjigu – tabularna izjava.

Tabularna izjava može biti sastojak samog ugovoru, a prodavatelj može i tabularnu izjavu dati i u posebnoj ispravi – tabularnoj izjavi, uz obaveznu ovjeru potpisa kod javnog bilježnika.

Takva tabularna isprava na temelju kojih se dopušta uknjižba treba, uz sve ono što je propisano Zakonom o zemljišnim knjigama ili posebnim zakonom, sadržavati i:

– točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtijeva,

– izričitu izjavu prodavatelja (onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu) da pristaje na uknjižbu.

c) Upis u zemljišne knjige

Prijedlog za upis podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao obveznih korisnika elektroničke komunikacije sa sudom.

Javni bilježnik obvezan je nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, solemnizacije ili ovjere potpisa na ispravi, koja je temelj za upis u zemljišnu knjigu, podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu, s time da javni bilježnik neće podnijeti prijedlog za upis ako se stranka tome izričito protivi.

Nakon uspješnog upisa, kupac postaje pravni vlasnik nekretnine.

Porezne obveze

Kupoprodajom nekretnine, za stjecatelja (kupca) u pravilu nastaje obveza plaćanja poreza na promet nekretnina.
Javni bilježnik prijavu nastanka obveze poreza na promet nekretnina podnosi dostavom isprave na temelju koje je došlo do stjecanja nekretnine u Republici Hrvatskoj ispostavi Porezne uprave na području koje se nalazi nekretnina (elektroničkim putem), u roku od 30 dana od dana sastavljanja odnosno ovjere te isprave.
Stjecatelj nekretnine (kupac) prijavu nastanka obveze poreza na promet nekretnina podnosi iznimno, ako ispravu na temelju koje je došlo do stjecanja nekretnine u Republici Hrvatskoj nije sastavio ili ovjerio javni bilježnik odnosno ako tu ispravu nije izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, i to dostavom te isprave i ispunjenog obra​sca Prijava prometa nekretnina ispostavi ​Porezne uprave​ na području koje se nalazi nekretnina, u roku od 30 dana od dana nastanka isprave na te

Primopredaja

Primopredaja u posjed i sastavljanje primopredajnog zapisnika su bitni koraci u procesu kupoprodaje nekretnine. Ovi koraci osiguravaju da se sve strane slažu s uvjetima prijenosa i da su svi relevantni podaci dokumentirani, čime se izbjegavaju eventualni sporovi i osigurava pravna sigurnost za sve uključene strane.

U zapisnik se unose detalji o stanju nekretnine, uključujući eventualne oštećenja ili nedostatke. Također, zabilježavaju se očitanja svih brojila (struje, vode, plina itd.) kako bi se osiguralo ispravno prenošenje režija na novog vlasnika.

Ako nekretnina dolazi s namještajem ili opremom, u zapisniku se navodi popis tih predmeta i njihovo stanje.

Dodatne provjere

Ako niste sigurni oko svih koraka koje uključuje provjera statusa nekretnine ili postoji neusklađenost podataka, preporučuje se angažirati stručnjaka, odvjetnika ili geodeta kako bi provjerili pitanje vlasništva i usklađenosti dokumentacije, te arhitekta kako bi provjerio zakonitost nekretnine.

Primjeri dokumenata

Kako biste se bolje pripremili za kupoprodaju nekretnine, korisno je imati primjere potrebnih dokumenata. Na web stranici e-ugovor.com možete pronaći primjere relevantnih dokumenata:

  1. Predugovor ugovoru u kupoprodaji nekretnine
  2. Potvrda o primitku kapare – kupoprodaja kuće ili zemljišta
  3. Potvrda o primitku kapare – kupoprodaja stana
  4. Ugovor o kupoprodaji stana
  5. Ugovor o kupoprodaji kuće ili zemljišta
  6. Zapisnik i primopredaji nekretnine
  7. Tabularna izjava (clausula intabulandi)
  8. Tabularna izjava s potvrdom primitka cijene
  9. Izjava – nekretnina nije bračna, izvanbračna ni partnerska stečevina
  10. Suglasnost bračnog/izvanbračnog druga za otuđenje ili opterećenje nekretnine koja je bračna stečevina

Nadamo se da će vam ovi savjeti i primjeri dokumenata pomoći u procesu kupoprodaje nekretnine. Uvijek se temeljito informirajte i zaštitite svoje interese kako biste osigurali mirnu i sigurnu kupoprodaju nekretnine.

15. srpnja 2024. godine.

Inovativna platforma s lako prilagodljivim primjerima ugovora koja vam omogućuje da samostalno izradite svoj ugovor online.

NAPOMENA: Informacije na ovoj web stranici ne smatraju se pravnim, financijskim ili bilo kojim drugim savjetom odnosno pomoći, nego samo sadržavaju određene općenite informacije radi boljeg razumijevanja odnosa i/ili podlogu za procjenu od strane korisnika te nisu prikladne za primjenu na pojedinačni specifični slučaj odnosno određene slučajeve korisnika. Ne odgovaramo za bilo koju štetu, gubitak ili trošak niti bilo kakvu drugu vrstu izravnog ili neizravnog gubitka (npr. gubitak dobiti, gubitak određenog klijenta ili tržišta, gubitak financijskih ili bilo kakvih drugih podataka, narušavanje reputacije, gubitak poslovne mogućnosti itd.) koji proizlazi iz izrađenih dokumenata, poslovnih odluka, potpisanih ugovora itd. donesenih na temelju informacija, sadržaja, podataka itd., sadržanih u ili ovoj web stranici.

Scroll to top